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空き家の処分は、解体だけが答えではありません——自治体が「まず売る」を先に置いている理由

公開 2026年8月2日最終更新 2026年8月2日執筆 家の補助金ナビ編集部

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親が住んでいた家を相続した。誰も住まない。管理もできない。——ここまでは、多くの方が同じところに立ちます。

そして次に検索するのが「空き家 解体 補助金」です。解体して更地にするのが唯一の道のように見えるからです。

ところが、市区町村の制度を丁寧に読むと、行政の側は「まず売る・貸す」を先に置いています。解体の補助を、売れない家に限定している市がいくつもあるのです。

結論から言うと、道は5つあります。売る・貸す・譲る・解体して土地を売る・国に引き取ってもらう。そして解体は、いちばん費用がかかる道です。

この記事では、5つの道の判断材料を、自治体の制度と税の制度の一次情報で整理します。

先に結論

✓ ここが要点

自治体は「売れない家」に補助を絞っています — 浜松市は不動産協会が売れないと判断した物件だけ、北九州市は市が流通させるのが難しいと判定したものだけが解体補助の対象です

売る道には、大きな税の優遇があります — 相続した空き家を売るときの特別控除は最高3,000万円。ただし昭和56年5月31日以前に建築されたことなど、条件があります

壊す順番は、買主が決まってからでも間に合います — 令和6年1月1日以後の譲渡に限り、譲渡の翌年2月15日までに取り壊せば特別控除が使えるようになりました

自治体が「まず売る」を先に置いている証拠

当サイトは、空き家の解体補助について、300の市区町村の公式ページを1件ずつ確認して制度をまとめています。その記録を「補助の条件」の角度で読み直すと、はっきりした型が見えました。

5つの市が、解体補助の対象を「売れない・流通しない」家に限っていました。

市 補助の条件 確認日
静岡県浜松市 全日本不動産協会静岡県本部が売れないと判断した物件だけが対象。相続した売れない空き家に対象をしぼった制度です 2026-07-17
福岡県北九州市 市の判定により市場に流通させるのが難しいかつ一定の危険度があると判定されたもの 2026-07-17
山梨県甲府市 6か月以上 空き家バンクに載せた家を、売るために解体する場合が対象。売買契約を結んだ日から6か月以内に申請 2026-07-22
三重県四日市市 旧耐震空き家除却促進補助金は、跡地を空き家バンクに登録する場合が対象（上限20万円） 2026-07-23
長野県安曇野市 空家等整備流通促進事業補助金は、解体後に敷地を第三者へ売却するため不動産事業者と契約することが必須。解体して自分で土地を使い続けたい方は対象外 2026-07-31

※ 表は横にスクロールできます

見ていただきたいのは、甲府市と安曇野市の設計です。この2市では、「売る」ことが補助の条件そのものになっています。売らずに壊すだけなら、お金は出ません。

理由は、市が解決したい問題が「空き家が使われていないこと」だからです。使われる家になるなら、それがいちばん安い解決です。壊すのは、使われる見込みがなくなったあとの手段という位置づけになっています。

✎ 私の調査メモ

この数字の読み方には、但し書きがあります。

編集部が調べたのは、各市の解体補助の中身——対象になる家・上限額・条件です。「売る・流通」を条件に挙げていた市として拾えたのが5つ、という意味であって、残る295市がそうでないという意味ではありません。要綱の細部まで読めば、同じ発想の市はもっとあると考えられます。

むしろ確かなのは、周辺の数字のほうです。同じ300市の記録の中で、空き家バンクに触れている市は26、解体費への補助はないものの相談窓口・専門家派遣が中心だと確認できた市は10、相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除に触れている市は11ありました。

つまり、解体費に補助がない市でも、売る・貸すための道具は用意されているということです。「うちの市には解体補助がない」で終わらせず、空き家の担当課に相談する価値があります。

5つの道の判断表

どれを選ぶかは、家の状態と、手元の資金と、急ぎ具合で変わります。

道 向いている場合 気をつけること
売る（家ごと） まだ住める・直せば住める。買い手が付きそうな立地 3,000万円の特別控除を使うなら、耐震基準か取壊しの条件があります
貸す 家の状態がよい。管理を任せられる相手がいる 賃貸に出すと空き家バンクや売却の制度が使えなくなることがあります
譲る 近隣や親族に使う人がいる 無償でも贈与税の話になります。税務署・専門家に確認を
解体して土地を売る 建物が古く買い手が付かない。危険な状態 費用がいちばんかかります。更地にすると土地の税が上がります
国に引き取ってもらう 売れず、貸せず、譲れない。相続で取得した土地 建物があると申請できません。手数料と負担金が別にかかります

※ 表は横にスクロールできます

費用の順で並べると、売る < 貸す < 譲る < 解体して売る < 国に引き取ってもらう、という並びになります。国に引き取ってもらう道は、解体費に加えて負担金がかかるからです。

解体を選びたいが費用が用意できない、という場合の順番は解体費用が払えないときに、解体そのものの段取りは実家を解体するまえにやることにまとめています。

売る——3,000万円の特別控除

相続した空き家を売る場合、大きな税の優遇があります。被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例です。

国税庁の案内では、一定の条件を満たす場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できるとされています。ただし、令和6年1月1日以後に行う譲渡で相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までです。

主な条件は、次のとおりです。

  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  • 区分所有建物登記がされている建物でないこと（分譲マンションは対象外という意味です）
  • 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
  • 譲渡の期間が平成28年4月1日から令和9年12月31日までであること
  • 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

！ ここに注意

期限は2つあり、早いほうが効きます。 令和9年12月31日という制度の期限と、相続から3年目の年末という個別の期限です。相続から時間が経っている場合、こちらのほうが先に来ます。売却を検討しているなら、いつまでかを最初に確認してください。

なお、この控除と市の補助金の併用ができない市があります。高崎市は3,000万円特別控除との併用ができないと案内しています。売却も考えている場合は、どちらが得かを先に整理する必要があります。

個別の適用の可否は税務署にご確認ください。この記事は制度の枠組みを示すもので、個別の税務判断はできません。

壊す順番は、買主が決まってからでも間に合います

ここが、多くの方が知らないところです。

3,000万円の特別控除を使う場合、家を残したまま売るなら、譲渡の時に一定の耐震基準を満たしている必要があります。古い家では満たさないことが多く、その場合は取り壊してから敷地を売る形になります。

ここまでだと「先に壊さないと売れない」ように読めます。ですが国税庁の案内には、続きがあります。

令和6年1月1日以後に行う譲渡に限り、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しをすれば適用できるようになりました。

つまり、買主が決まってから壊すという順番が取れます。

この違いは大きいものです。先に壊すと、次のことが起きます。

  • 土地の固定資産税が上がる（住宅用地の特例が外れます）
  • 売れるまでその負担が続く
  • 解体費を先に払う必要がある

買主が決まってから壊せば、この3つを短くできます。もちろん、危険な状態で放置できない家は別ですし、更地のほうが売りやすい場合もあります。不動産会社と、どちらの順番で進めるかを相談してから決めてください。

解体後の税の変化は家を解体すると固定資産税は6倍になるのかにまとめています。

国に引き取ってもらう道

売れず、貸せず、譲れないとき——相続土地国庫帰属制度があります。令和5年4月27日に始まった制度で、相続または相続人への遺贈で取得した土地について、承認されれば国に引き渡せます。

ただし、条件と費用があります。

まず、建物が建っている土地は申請の段階で直ちに却下されます。 法務省の案内で、申請ができない土地の筆頭に「建物の存する土地」が挙げられています。つまり、先に解体して更地にしないと、申請すらできません。

そのうえで、費用がかかります。

費用 額
審査手数料 土地一筆あたり14,000円。申請を取り下げた場合や、却下・不承認となった場合でも返還されません
負担金（宅地の原則） 20万円（面積にかかわらず）
負担金（市街化区域または用途地域内の宅地） 面積に応じた算定。法務省の例で100平方メートル→548,000円、200平方メートル→793,000円、400平方メートル→1,243,000円

※ 表は横にスクロールできます

負担金は、通知が到達した日の翌日から起算して30日以内に納付します。

◆ ケースで考える

街なかの土地を国に引き取ってもらう場合の総額を出してみます

用途地域内にある100平方メートルの宅地で、木造の家が建っているとします。

  • 解体費 …… 仮に120万円（坪単価や構造で変わります）
  • 審査手数料 …… 14,000円
  • 負担金 …… 548,000円

足すと、およそ177万円。これが「土地を手放すために払う額」になります。

一方、市街化区域の外にある宅地なら、負担金は原則の20万円です。同じ解体費なら合計およそ141万円。同じ制度でも、土地の場所で36万円ほど変わります。

さらに、崖がある土地、境界が明らかでない土地、地下に除去が必要なものがある土地などは、そもそも承認されません。申請の前に、法務局の事前相談を使ってください。

貸す・譲る

空き家バンクは、市区町村が空き家の情報を登録して、使いたい人とつなぐ仕組みです。当サイトが確認した300市のうち、26市が制度の説明の中で空き家バンクに触れていました。

バンクに登録すると、ほかの補助が開くことがあります。たとえば、家財の処分費への補助は、空き家バンクへの登録が条件になっている市がほとんどです（つくば市・上越市・高岡市・新発田市・柏崎市など）。くわしくは空き家の家財は解体の前に片づけないといけないのかにまとめました。

譲る場合は、無償であっても税の話になります。個人間の無償の譲渡は贈与税の対象になり得ますし、法人への譲渡は扱いが変わります。金額が動かないから簡単、ということはありません。 税務署か専門家に確認してください。

何もせずに持ち続けると

「決められないので、そのまま」も選択肢のひとつではあります。ただ、コストは発生し続けます。

  • 固定資産税 — 家が建っているあいだは土地の税を軽くする特例が働きます。ただし管理が行き届かず、市から管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けた段階でこの特例が外れ、土地の税が上がります
  • 管理の手間 — 草木、外壁、屋根、郵便物。遠方なら交通費もかかります
  • 近隣への責任 — 瓦が落ちた、塀が倒れた、といったときの責任は所有者にあります

当サイトが確認した中には、解体費への補助はないものの、売却・賃貸・解体・相続・管理をまとめて相談できる無料の窓口を設けている市があります。所沢市の空き家利活用等ワンストップ相談事業がその例です（2026年7月25日確認）。

まず相談する。これがいちばん費用のかからない第一歩です。

つまずくのは、ここです

！ ここに注意

① 「解体補助があるはず」で動き始める。 補助がない市もありますし、あっても「売れない家」に限っている市があります。まず自分の市の制度を確認してください。

② 3,000万円の特別控除の期限を見落とす。 制度の期限（令和9年12月31日）と、相続から3年目の年末という個別の期限のうち、早いほうが効きます。

③ 先に壊してから売り先を探す。 更地にすると土地の税が上がり、売れるまでその負担が続きます。令和6年1月1日以後の譲渡なら、買主が決まってから壊しても特別控除が使える場合があります。

解体する道を選ぶなら

5つの道を比べたうえで解体を選ぶ場合、費用を下げる手は2つあります。補助金を使うことと、複数社で見積もりを比べることです。

補助を使う場合、申請は工事の契約・着工のまえが原則で、承認までに1〜2か月かかる市があります。順番は見積もり → 申請 → 承認 → 契約です。自分の市の制度は市区町村別の一覧か助成金チェッカーで確認できます。

✓ ここが要点

見積もりのときに確かめる3つ

① 家財・庭木・庭石・井戸まで含めた総額はいくらですか（含まれていないのが基本です）

② 市の解体補助の対象になりそうですか（市内業者限定の市があります）

③ 更地にしたあと、売る予定であることを伝えていますか（整地の程度が変わることがあります）

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解体を選ぶ場合は、複数社の見積もりで総額を比べる

解体工事の専門業者をまとめて比較できる一括見積もりサービスです。補助の申請には見積書が要ることが多く、申請は工事の契約・着工のまえが原則。売却を予定している場合は、その旨も伝えて見積もりを取ってください。

  • 解体工事の見積もりを複数社まとめて比較できます
  • 気に入らなければ断って大丈夫です
  • 解体・除却の補助金の申請に対応できる業者かを、見積もりの場で確認できます
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よくある質問

空き家は、解体するしかないのでしょうか？

そうとは限りません。むしろ市区町村の制度を見ると、行政の側は「まず売る・貸す」を先に置いています。当サイトが300市区町村の解体補助を確認した記録では、浜松市は全日本不動産協会静岡県本部が「売れない」と判断した物件だけを補助の対象にしており、北九州市は市が「市場に流通させるのが難しい」と判定したものだけが対象です。甲府市に至っては、6か月以上空き家バンクに載せた家を売るために解体する場合が対象になっています。つまり、売れる家は売る、というのが制度の前提です。

相続した実家を売ると、税金の優遇はありますか？

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例があります。国税庁の案内では、一定の条件を満たす場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できるとされています（令和6年1月1日以後に行う譲渡で相続人の数が3人以上である場合は2,000万円まで）。主な条件は、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がされている建物でないこと（＝分譲マンションは対象外です）、相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったことです。期限は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡で、かつ相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。個別の適用の可否は税務署にご確認ください。

解体してから売るのと、家を残したまま売るのと、どちらがよいですか？

一概には言えませんが、順番の選び方に材料はあります。3,000万円の特別控除を使う場合、家を残したまま売るなら譲渡の時に一定の耐震基準を満たしている必要があり、満たさないなら取り壊してから敷地を売る形になります。ただし令和6年1月1日以後の譲渡に限り、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しをすれば適用できるようになりました。つまり、買主が決まってから壊すという順番が取れます。先に壊すと土地の固定資産税が上がり、売れるまでその負担が続く点にもご注意ください。

誰も買わない土地は、国に引き取ってもらえますか？

相続土地国庫帰属制度があります。令和5年4月27日に始まった制度で、相続または相続人への遺贈で取得した土地について、承認されれば国に引き渡せます。ただし建物が建っている土地は申請の段階で直ちに却下されるため、先に解体して更地にする必要があります。費用は、審査手数料が土地一筆あたり14,000円（却下・不承認でも返還されません）。承認された場合の負担金は、宅地なら原則20万円ですが、市街化区域または用途地域内の宅地は面積に応じた算定で、法務省の例では100平方メートルで548,000円、200平方メートルで793,000円です。解体費とは別にこれがかかります。

何もせずに持ち続けると、どうなりますか？

固定資産税と管理の負担が続きます。家が建っているあいだは土地の税を軽くする特例が働きますが、管理が行き届かず「管理不全空家等」や「特定空家等」に該当すると判断されると、市の勧告を受けた段階でこの特例が外れ、土地の税が上がります。加えて、草木や外壁の管理、近隣とのやりとりが続きます。当サイトが確認した市区町村の中には、解体費への補助はないものの、売却・賃貸・解体・相続・管理をまとめて相談できる無料の窓口を設けている市があります。まずそこに相談するのが、費用のかからない第一歩です。

まとめ

  • 道は5つ。売る・貸す・譲る・解体して売る・国に引き取ってもらう。 費用がいちばんかかるのは、後ろの2つです
  • 自治体は「まず売る」を先に置いています。 浜松市・北九州市は売れないと判定された家だけ、甲府市・安曇野市は売ることが補助の条件そのものです
  • 売る道には最高3,000万円の特別控除。 昭和56年5月31日以前に建築されたことなどの条件があり、期限は制度側と相続から3年目の年末の早いほうです
  • 壊す順番は、買主が決まってからでも間に合う場合があります。 令和6年1月1日以後の譲渡なら、翌年2月15日までの取壊しで足りることがあります
  • 国に引き取ってもらう道は、更地が前提。 審査手数料14,000円に加え、宅地の負担金は原則20万円、街なかなら100平方メートルで548,000円です
  • 解体補助がない市でも、相談窓口はあります。 費用のかからない第一歩は、市の空き家の担当課です

※本記事の制度情報は2026年8月2日時点で国税庁・法務省の公式ページを確認したものです。市区町村の制度は当サイトが2026年7月〜8月に公式ページで確認した記録にもとづきます。制度は年度や法改正で変更されることがあります。税の特例の個別の適用については税務署に、国庫帰属については法務局の事前相談でご確認ください。

参考情報（出典）

家の補助金ナビ編集部

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