リフォームは500万円未満なら建設業許可が要りません——でも契約書の義務は消えません

リフォーム工事に建設業許可が要るかどうかは、金額で分かれます。1件の請負代金が500万円未満なら、許可がなくても請け負えます。

ですので、「許可を持っていない」だけでは業者を判断できません。町の工務店や職人が許可なしで小さな工事を請け負うのは、法律が認めている形です。

一方で、許可の有無に関係なく残る義務があります。契約書を交わすことです。ここを混ぜて考えると、見るべき点を見落とします。

ここでは、500万円の数え方、無許可の罰則、許可の業種の見方、そして許可があっても消えない義務を、条文で並べます。

先に結論

500万円未満なら許可は要りません

まず、許可の要否を決めている条文を見ます。建設業法第3条第1項です。前半は許可を受ける相手（大臣か知事か）を決めていて、読みどころは末尾のただし書です。

ただし、政令で定める軽微な建設工事のみを請け負うことを営業とする者は、この限りでない。

軽微な建設工事の中身は政令に投げられています。建設業法施行令第1条の2第1項です。

法第三条第一項ただし書の政令で定める軽微な建設工事は、工事一件の請負代金の額が五百万円（当該建設工事が建築一式工事である場合にあつては、千五百万円）に満たない工事又は建築一式工事のうち延べ面積が百五十平方メートルに満たない木造住宅を建設する工事とする。

整理すると3つです。

※ 表は横にスクロールできます

建築一式工事は、大がかりで元請として全体をまとめる工事のことです。増築や、住宅を建て替える規模の工事が当たります。台所の入れ替えや外壁の塗り替えは、ここではなく1つめの500万円の側で見ます。

条文に出てくる言葉は、国土交通省の建設業許可事務ガイドライン（平成13年4月3日・最終改正は令和7年2月1日）が定義しています。木造は建築基準法第2条第5号の主要構造部が木造であるもの、住宅は住宅・共同住宅・店舗等との併用住宅で延べ面積の2分の1以上を住まいに使うものです。

金額は消費税を含んだ額で見ます。これも同じガイドラインに書かれています。

法、令及び規則の規定中、「請負代金の額」その他の個々の取引に係る請負代金に係る用語は、当該取引に係る消費税及び地方消費税の額を含むものとする。

ですので、税抜き480万円の見積もりは、税を入れると500万円を超えることがあります。見積書の合計欄がどちらの表示かを確かめてください。

一戸建てでも分譲マンションの専有部分でも、この金額の線は同じです。マンションの場合は、無許可かどうかより先に管理組合への届け出が必要になることがあります。所有と居住の関係で判定が変わる話は賃貸・分譲マンション・実家の住宅改修にまとめました。

自分の工事にいくらかかるのかを先に押さえておきたい場合は、市区町村の補助金で下がる分もあります。制度の有無は都道府県別の補助金一覧から確認できます。

数え方には決まりが2つあります

「500万円未満に収まるように分けて契約しましょう」と言われることがあります。それは政令が先に封じています。第1条の2第2項です。

前項の請負代金の額は、同一の建設業を営む者が工事の完成を二以上の契約に分割して請け負うときは、各契約の請負代金の額の合計額とする。ただし、正当な理由に基いて契約を分割したときは、この限りでない。

同じ会社が分けて請け負うなら合計で見る。 250万円の契約を2本に分けても、合計500万円で判断されます。ただし正当な理由があるときは別だとも書かれています。工事の時期が離れている、目的が違う、といった説明が付く場合です。

もう1つは材料です。第3項です。

注文者が材料を提供する場合においては、その市場価格又は市場価格及び運送賃を当該請負契約の請負代金の額に加えたものを第一項の請負代金の額とする。

自分で買った設備を使ってもらう形にすると、その分の市場価格と運び賃が請負代金に足されます。工事代金だけを見て500万円未満と判断できません。 300万円の工事に250万円のシステム台所を自分で用意すれば、合計で500万円を超えます。

無許可の罰則は、業者の側にあります

許可が必要な金額の工事を、許可なく請け負った場合はどうなるか。建設業法第47条第1項です。

次の各号のいずれかに該当するときは、その違反行為をした者は、三年以下の拘禁刑又は三百万円以下の罰金に処する。

その第1号がこれです。

一 第三条第一項の規定に違反して許可を受けないで建設業を営んだとき。

罰則が向くのは請け負った業者です。頼んだ側が罰せられる規定ではありません。同条第2項は、情状により拘禁刑と罰金を併科できるとしています。

とはいえ、頼む側にとって無関係ではありません。工事の途中で相手が営業できなくなれば、止まるのは自分の家の工事です。500万円を超える工事では、許可の有無を先に確かめてください。

許可は工事の種類ごとに分かれています

許可があることを確かめても、まだ1つ残っています。業種です。建設業法第3条第2項です。

前項の許可は、別表第一の上欄に掲げる建設工事の種類ごとに、それぞれ同表の下欄に掲げる建設業に分けて与えるものとする。

別表第一には、土木一式工事・建築一式工事の2つと、専門の工事27が並んでいます。合わせて29業種です。リフォームで関係しやすいものを抜くと、こうなります。

※ 表は横にスクロールできます

屋根の許可を持っている会社が、500万円以上の内装工事を請け負うには、その業種の許可が別に必要です。 許可番号があることと、頼む工事の許可があることは別の話です。

許可には期限もあります。第3項が5年ごとの更新を求めていて、更新を受けなければ期間の経過によって効力を失うとしています。ですので、古い名刺の番号は当てになりません。

許可の有無は、自分で調べられます

確かめる場所は公開されています。

• 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム（国土交通省）——商号や許可番号から検索できます
• 建設業者・宅建業者等企業情報検索システムの案内（国土交通省）——検索できる項目と更新のタイミング

検索すると、許可番号・商号・代表者名・本店の所在地・許可年月日・許可の有効期間・許可を受けている業種などが表示されます。見るのは番号の存在ではなく、業種と有効期間です。

見積書や名刺に許可番号がない場合は、聞いてから調べてください。許可が要らない金額の工事なら、番号が無くても不自然ではありません。

500万円の線が当たらない工事もあります。 解体工事は、建設業許可（解体工事業）か、建設リサイクル法にもとづく都道府県の解体工事業登録のどちらかが必要で、こちらは金額の大小に関係なく求められます。小さな解体だから何も要らない、とはなりません。条文と確かめ方は解体工事の契約書に整理してあります。

「業者の資格」を探している場合は、許可そのものが1つの答えになります。建設業法第7条第2号は、許可の条件として、営業所ごとに営業所技術者を専任で置くことを求めています。この技術者になれるのは、決められた学科を修めて高校卒業後5年（大学・高等専門学校の卒業後3年）以上の実務経験がある人、10年以上の実務経験がある人、または国土交通大臣が同等以上と認めた人です。許可があるということは、この条件を満たす人が営業所にいるということです。

なお、工事に建築士の設計が必要かどうかは建築士法の話で、許可とは別の物差しになります。

介護保険を使うリフォームには、また別の条件が乗ることがあります。市が登録した事業者による工事を条件にしている制度があり、その場合は資格ではなく市への登録の有無を見ます。実例は介護保険の住宅改修で対象外になる工事に市名つきで整理してあります。

もう1つ、国土交通省の住宅リフォーム事業者団体登録制度があります。住宅リフォーム事業者団体登録制度とは、リフォーム事業者の団体を国に登録し、その団体が会員の相談窓口や研修を担う仕組みです。国に登録された団体の会員かどうかを見る形になるので、許可とは別の物差しです。会社の実在や体制の確かめ方はリフォーム比較サイトの運営会社を確かめた記録にも実例で載せています。訪ねてきた業者の見きわめ方は訪問販売の見抜き方です。

許可がなくても、契約書の義務は残ります

最後がいちばん実務的な点です。許可が要らない工事でも、契約書を交わす義務は消えません。

条文の書き分けを見てください。建設業法第2条第3項は、建設業者を次のように定義しています。

この法律において「建設業者」とは、第三条第一項の許可を受けて建設業を営む者をいう。

建設業者＝許可を受けた者です。ところが、契約書の義務を定めた第19条第1項の主語は、その建設業者ではありません。条文は「建設工事の請負契約の当事者は」で始まり、決められた事項を書面に記載し、署名または記名押印をして相互に交付しなければならないと続きます（全文は解体工事の契約書に引いてあります）。

当事者、です。許可の有無で区別していません。ですので、500万円未満の工事を許可なしで請け負う業者も、書面を交わす側に入ります。書面を交わさない進め方は、この規定に沿っていません。

書くべき事項は16項目あります。中身は解体工事の契約書に条文のまま並べてあります（解体を例にしていますが、19条の項目はリフォームの請負契約でも同じです）。保証の定めがどの位置にあるかはリフォーム工事の保証、契約をやめるときの条項はリフォーム契約の解除にまとめました。

つまり、業者を見るときの順番はこうなります。

1. 金額を確かめる——税込みで500万円を超えるかどうか。自分で用意した材料も足す

2. 超えるなら許可を調べる——番号ではなく、頼む工事の業種と有効期間を見る

3. 金額にかかわらず契約書を求める——許可の有無と関係のない義務です

よくある質問

まとめ

• 500万円未満の工事に建設業許可は要りません。 3条1項のただし書と施行令1条の2です
• 建築一式工事は1,500万円未満、木造住宅を建てる工事は延べ面積150平方メートル未満
• 金額は消費税を含んだ請負代金で見ます
• 同じ会社が分けて契約した場合は合計額で判断されます（正当な理由があるときは別）
• 注文者が出した材料の市場価格と運送賃も加算されます。自分で材料を用意するときは要注意です
• 無許可で許可の要る工事を請け負った業者は3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金
• 罰則が向くのは業者の側。頼んだ人を罰する規定ではありません
• 許可は工事の種類ごと。別表第一の29業種に分かれていて、業種違いは意味がありません
• 許可は5年ごとの更新。古い名刺の番号は当てになりません
• 有無は国土交通省の検索システムで調べられます。見るのは業種と有効期間です
• 解体工事は金額に関係なく、許可か都道府県の解体工事業登録が要ります（500万円の線が当たりません）
• 「資格」を探しているなら許可が答え。7条2号が営業所技術者を専任で置くことを条件にしています
• 契約書の義務は許可と関係なく残ります。 19条1項の相手は請負契約の当事者です

契約書に何が書かれるべきかは解体工事の契約書、やめるときの条項はリフォーム契約の解除、工事後の不具合の期限はリフォーム工事の保証にまとめています。自分の市の補助金は都道府県別の一覧から探せます。

※本記事の制度情報は2026年8月14日時点で、e-Gov法令検索の条文原文と国土交通省の公表情報を確認したものです。許可の要否は工事の内容と契約の形によって変わります。

自分の工事が建築一式工事に当たるかどうかなど、区分の判断に迷う場合は、都道府県の建設業の担当課にご確認ください。

参考情報（出典）

• 建設業法（e-Gov法令検索）第2条・第3条・第7条・第19条・第47条・別表第一（確認日 2026-08-14）
• 建設業法施行令（e-Gov法令検索）第1条の2（確認日 2026-08-14）
• 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム（国土交通省）（確認日 2026-08-14）
• 建設業許可事務ガイドライン（国土交通省・PDF）（確認日 2026-08-14）
• 建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律（e-Gov法令検索）第21条（確認日 2026-08-14）