増築したら登記も要ります——建築確認が要らない10平方メートル以下でも

リフォームのあとに登記が要るかどうかは、登記されている内容が変わったかどうかで決まります。工事の金額でも、工事の名前でもありません。

建物の登記に書かれているのは、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などです。この中身が変われば変更登記、変わらなければ何もしなくていい。 内装や水回りをどれだけ入れ替えても、床面積が同じなら登記の出番はありません。

引っかかるのは増築です。建築確認が要らない小さな増築でも、登記の側には面積の下限がありません。 ここを「建築確認が不要だったから何も要らない」と読むと、期限を過ぎます。

ここでは、要る工事と要らない工事、1か月という期限、書類、費用、そして登記簿のどこを見るかを、条文と法務局の公開資料で並べます。

先に結論

要るのは「登記事項が変わったとき」だけです

条文から見ます。不動産登記法第51条第1項です。

第四十四条第一項各号（第二号及び第六号を除く。）に掲げる登記事項について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、当該変更があった日から一月以内に、当該登記事項に関する変更の登記を申請しなければならない。

申請する人として挙がっている表題部所有者と所有権の登記名義人は、どちらも登記事項証明書に名前が載っている人のことです。表題部所有者は権利の登記がまだない建物の所有者、所有権の登記名義人は所有権の登記が済んでいる人を指します。義務を負うのは業者ではなく、家の持ち主です。

入口は変更があったときという言葉です。では何が変わったら対象なのか。第44条第1項が建物の登記事項を並べています。中心は第3号です。

三 建物の種類、構造及び床面積

種類・構造・床面積の3つです。第44条第1項にはほかに、所在する市区町村と地番（第1号）、家屋番号（第2号）、建物の名称（第4号）、附属建物（第5号）、共用部分である旨（第6号）、区分建物に関する事項（第7号〜第9号）が並びます。このうち第2号と第6号は、第51条第1項の括弧書きで除かれています。

種類と構造は、それぞれ中身が決まっています。まず種類です。不動産登記規則第113条第1項です。

建物の種類は、建物の主な用途により、居宅、店舗、寄宿舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変電所に区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに準じて定めるものとする。

居宅を店舗にした、という変化がここに当たります。 同条第2項は、主な用途が2つ以上の場合はその2つ以上の用途で種類を定めるとしています。

構造のほうは、同規則第114条です。

建物の構造は、建物の主な部分の構成材料、屋根の種類及び階数により、次のように区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに準じて定めるものとする。

区分は3つで、構成材料（木造・土蔵造・石造・れんが造・コンクリートブロック造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造）、屋根の種類（かわらぶき・スレートぶき・亜鉛メッキ鋼板ぶき・草ぶき・陸屋根）、階数（平家建・二階建）です。

工事に当てはめると、こうなります。

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呼び方が複数あります。法律上の名前は建物の表題部の変更の登記で、登記変更・表題変更・建物変更登記といった言い方も使われますが、指しているものは同じです。名義そのものを変える所有権移転の登記とは別なので、混ぜないでください。

物置や車庫については、そもそも登記の対象になる建物かどうかという手前の判定があります。不動産登記規則第111条です。

建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。

屋根と周壁があること、土地に定着していること、用途に使える状態であること。 この3つを満たさないものは、ここでいう建物になりません。基礎を打たずに地面へ置いただけの小さな物置は、この定着性で外れることがあります。逆に、基礎を作って建てたガレージは附属建物として登記の対象になります。判断は法務局が行うので、迷う大きさのものは先に相談してください。

外壁や屋根の塗り替えは登記に関係ありません。 費用と補助金の話だけです。市の制度があるかは外壁塗装の補助金や都道府県別の補助金一覧から確認できます。

期限は1か月です

第51条第1項の期限は変更があった日から1か月以内です。起点は工事の契約日でも支払日でもなく、変更があった日——増築なら建物が完成した日です。

怠った場合の扱いは、同法第164条第1項に置かれています。この条文は第36条や第47条第1項、第51条第1項から第4項まで、第57条などを並べて挙げていて、申請すべき義務がある者が正当な理由なく申請を怠ったときを10万円以下の過料の対象としています。

建物をこわしたときの滅失登記と、同じ条文の同じ項です。条文の中身と実務の扱いは解体後の建物滅失登記に引いてあります。

1か月を過ぎていても、手続き自体は変わりません。困るのは、そのあとです。

• 売るとき——買主は登記と実際の建物が違う不動産を買えません
• 住宅ローンの担保に入れるとき——金融機関が登記事項証明書で建物を確認します
• 相続のとき——相続人が増えてから直すと、手間が増えます

建築確認が要らない増築でも、登記は要ります

ここがいちばん間違えられる点です。

建築基準法第6条第2項は、防火地域および準防火地域外での増築・改築・移転で、床面積の合計が10平方メートル以内のときは建築確認の規定を適用しないとしています。この10平方メートルを「小さい工事は手続きが要らない基準」だと読んでしまうと、登記を落とします。

不動産登記法第51条第1項に、面積の下限は書かれていません。 見るのは第44条第1項第3号の床面積に変更があったかどうかだけです。6平方メートルの部屋を足した場合、建築確認は要りませんが、変更登記の対象にはなります。

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別の法律で、期限も窓口も逆向きです。 建築確認は工事の前、登記は工事のあと。どちらが要るかは工事の内容で決まるので、両方要ることも、片方だけのことも、どちらも要らないこともあります。大規模なリフォームで建築確認が要るかどうかの線は、リフォームの建築確認にまとめました。

出す書類——一般向けの様式が用意されていない登記です

「必要書類」を探している場合、先に知っておくと早いことがあります。

法務局は「不動産登記の申請書様式について」というページで、申請書の様式と記載例を公開しています。2026年1月7日更新の版で目次に並んでいるのは、次の9項目です。

1. 名義人の住所・氏名の変更
2. 所有権の移転
3. （根）抵当権
4. 建物の滅失
5. 所有権の保存
6. 地目の変更
7. 合筆
8. 配偶者居住権
9. 取下書

建物の表題部の変更は入っていません。 同じ「表示に関する登記」でも、建物の滅失と土地の地目の変更には様式があり、建物の増築による変更にはありません。

理由は、必要になるものの違いにあります。増築の変更登記では、変わったあとの建物の形を示す建物図面と各階平面図を作ります。土地家屋調査士法第3条第1項は、この作業を調査士の業務としています。

一 不動産の表示に関する登記について必要な土地又は家屋に関する調査又は測量

二 不動産の表示に関する登記の申請手続又はこれに関する審査請求の手続についての代理

調査または測量が要る登記だから、書式を埋めるだけの様式にならない。滅失登記のように解体業者の証明書を添えて出す形とは、必要になるものが違います。

書類の中身は建物の状態で変わります。法務局は、申請書類の作成について不明の点があれば管轄の法務局または地方法務局に相談するよう案内していて、申請前に使えるチェックリストも公開しています。

• 不動産登記の申請書様式について（法務局）——様式が用意されている登記の一覧です
• 不動産登記申請書のチェックリスト（法務局・PDF）——申請の前に確認する項目
• 管轄のご案内（法務局）——建物の所在地から窓口を調べられます

工事をしてくれた業者に、工事完了引渡証明書を出してもらえるかを聞いておいてください。これは新築や増築の登記で建物の完成を示す書類として使われるもので、あとから頼むと連絡が付かないことがあります。契約の段階で確かめる点はリフォーム工事の保証とリフォームと建設業許可にまとめました。

費用の考え方

自分で申請する場合にかかるのは、書類を取る手数料と交通費・郵送料といった実費です。

登録免許税がかかるかどうかは、法律の作りから見ます。登録免許税法第2条です。

登録免許税は、別表第一に掲げる登記、登録、特許、免許、許可、認可、認定、指定及び技能証明（以下「登記等」という。）について課する。

課税されるのは別表第一に挙がっている登記だけ、という書き方です。表示に関する登記のうち建物滅失登記については、法務局が公開している申請書様式と記載例に登録免許税の欄がないことを確認しています（解体後の建物滅失登記）。ただし建物の表題部の変更の登記は様式そのものが公開されていないため、同じ確かめ方ができていません。自分の申請に税がかかるかどうかは、管轄の法務局に確認してください。

専門家に頼む場合、相手は司法書士ではなく土地家屋調査士です。土地家屋調査士法第3条第1項第2号が、表示に関する登記の申請手続についての代理を業務としています。所有権の移転や抵当権の抹消といった権利の登記が司法書士、表示の登記が土地家屋調査士、という分かれ方です。

報酬は事務所ごとに違うため、この記事では金額を書きません。依頼の前に見積もりを取ってください。 増築の登記は建物図面と各階平面図の作成を含むので、滅失登記より手間がかかる型です。

登記簿のどこを見るか

いま自分の家がどう登記されているかは、登記事項証明書の表題部で分かります。第44条第1項の項目がそのまま並んでいるので、床面積の数字を見てください。増築したのに数字が昔のままなら、変更登記が済んでいません。

登記事項証明書は、登記所の窓口と郵送のほか、インターネットでのオンライン請求ができます。国税庁も、贈与税の申告に添付する場合の案内として、オンラインによる請求は手数料が安く、平日は21時まで可能と書いています。

古い家では、そもそも登記されていないことがあります。 その扱いは次の節にまとめました。未登記の家をこわす場合の市役所側の手続きは、解体後の建物滅失登記にも書いてあります。

「未登記の増築部分」と言われたら

売却や相続の場面で、未登記の増築部分があると言われることがあります。これは、増築したのに変更登記をしていない状態のことです。登記簿の床面積が昔のままなので、実際の建物と数字が合いません。

未登記の増築部分をどうするかは、2つの形に分かれます。建物ごと登記がない場合は、第51条の変更登記ではなく第47条第1項の表題登記から始まります。同項は、新築した建物または区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1か月以内に表題登記を申請しなければならないとしています。建物は登記されていて増築部分だけが未登記の場合が、この記事の変更登記です。

登記しないとどうなるかは、時間が経つほど重くなります。過料そのものより、次の3つが実務では効きます。

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古い増築ほど、当時の図面や工事の記録が残っていません。気づいた時点が、いちばん手間の少ないタイミングです。

リフォームの費用を親や配偶者が出す場合、この登記の持分が贈与税の分かれ目になります。中身はリフォーム費用と贈与税にまとめました。

補助金の側では、誰も案内していません

当サイトが公式ページで確認した292市区町村・341制度を、「登記」という語で検索しました。該当は0件です。

一方で、隣の話題には触れています。

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「誰の家か」は29の制度が条件にしています。 大阪市は市内の既存の戸建・共同住宅の所有者を対象とし、藤沢市は市内に住む所有者であることを条件にしています。渋谷区は所有者本人だけでなく配偶者・親・子まで広げています。341制度のうち29が、誰の家かを条件の欄に書いていました。

増築という語が条件の欄に出てくるのは8制度で、そのうち6制度は対象工事の1つとして挙げていました（いわき市・可児市・三島市・小牧市・関市・三次市）。逆に気仙沼市は、新築・増築や建築確認を伴う大規模工事を対象外と明記しています。

つまり、増築に補助を出す市はあるのに、増築したあとに登記が要ることに触れた市は1つもありませんでした。 補助金の窓口は住宅政策や建築の担当課で、登記は法務局です。案内が途切れるのは、この境目です。

読者側の手順は、工事の順番に沿って並べるとこうなります。

1. 工事の前——床面積が変わるかを業者に聞く。変わるなら建築確認の要否も同時に確かめる

2. 工事の前——市の補助金の対象になるかを担当課で確かめる。市の承認が出るより前に契約・着工しないこと

3. 工事のあと——業者から工事完了引渡証明書を受け取る

4. 完成から1か月以内——管轄の法務局へ変更登記を申請する（土地家屋調査士に頼む場合は早めに連絡する）

5. 落ち着いてから——登記事項証明書を取り、床面積が直っているかを確かめる

自分の市に使える制度があるかは、市区町村別の一覧から探せます。

よくある質問

まとめ

• 登記が要るのは登記事項が変わったときだけです（不動産登記法51条1項）
• 建物の登記事項の中心は種類・構造・床面積（44条1項3号）
• 床面積が変わらないリフォームに登記は要りません。 内装も水回りも外壁塗装も対象外です
• 増築・一部の取りこわし・構造の変更・用途の変更・附属建物の新築は要ります
• 種類は居宅・店舗・倉庫・車庫など（規則113条）、構造は構成材料・屋根の種類・階数（規則114条）で区分されます
• 屋根の葺き替えは「屋根の種類」に当たりえます。 塗り替えなら変わりません
• 物置や車庫は、屋根と周壁・土地への定着・用途に使える状態を満たすものが登記の対象です（規則111条）
• 吹き抜けをふさぐ、ベランダを室内に取り込むなど、内装工事の名前でも床面積が動くことがあります
• 期限は変更があった日から1か月以内。起点は建物が完成した日です
• 怠ると10万円以下の過料の対象（164条1項）。建物滅失登記と同じ条文です
• 建築基準法の10平方メートルは建築確認の線であって、登記の線ではありません
• 法務局の申請書様式の一覧（2026年1月7日更新・9項目）に建物の表題部の変更は入っていません
• 理由は建物図面と各階平面図の調査・測量が要るためです（土地家屋調査士法3条1項1号）
• 依頼先は司法書士ではなく土地家屋調査士。報酬は事務所ごとに違うので見積もりを取ってください
• いまの登記は登記事項証明書の表題部で確かめられます。見るのは床面積の数字です
• 補助金の側では、292市区町村・341制度のうち登記に触れている制度は0でした。案内は途切れています

建築確認が要るかどうかの線はリフォームの建築確認、こわしたときの登記は解体後の建物滅失登記、費用を親や配偶者が出す場合の持分はリフォーム費用と贈与税にまとめています。自分の市の補助金は都道府県別の一覧から探せます。

※本記事の制度情報は2026年8月15日時点で、e-Gov法令検索の条文原文と法務局・国税庁の公表情報を確認したものです。個別の建物について変更登記が必要かどうかの判断は、管轄の法務局または土地家屋調査士にご確認ください。

参考情報（出典）

• 不動産登記法（e-Gov法令検索）第44条・第47条・第51条・第164条（確認日 2026-08-15）
• 不動産登記規則（e-Gov法令検索）第111条・第113条・第114条（確認日 2026-08-15）
• 登録免許税法（e-Gov法令検索）第2条（確認日 2026-08-15）
• 土地家屋調査士法（e-Gov法令検索）第3条（確認日 2026-08-15）
• 建築基準法（e-Gov法令検索）第6条（確認日 2026-08-15）
• 不動産登記の申請書様式について（法務局）（確認日 2026-08-15）
• 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除 No.4452（国税庁）（確認日 2026-08-15・登記事項証明書のオンライン請求の案内）