リフォームの建築確認は「主要構造部の過半」から——2025年4月に対象が広がりました

リフォームに建築確認が要るかどうかは、工事が主要構造部の過半に及ぶかどうかで決まります。金額でも、工事の名前でもありません。

主要構造部は、壁・柱・床・はり・屋根・階段の6つです。この一種以上を、半分より多く直す。そこが線です。

2025年4月に動いたのは、この線ではなく「対象になる家」のほうです。 それまで木造2階建ては大規模なリフォームでも建築確認が要りませんでしたが、いまは要ります。

建築確認とは、工事の計画が建築基準法などに適合しているかを、着工の前に建築主事等または指定確認検査機関に確かめてもらう手続きです。出す書類が建築確認申請書で、通れば建築確認済証（確認済証）が交付されます。確認申請とはこの申請そのものを指す言い方で、建築確認申請と同じものです。

自分の工事に確認申請が必要かどうかは、この記事の判定の順番で分かります。

ここでは、過半の数え方、要る工事と要らない工事、増築の10平方メートル、そして出さなかった場合に誰が罰せられるのかを、条文と国土交通省の資料で並べます。

先に結論

線は「主要構造部の過半」です

まず、建築確認の要否を決めている言葉を確かめます。法律の用語では大規模の修繕と大規模の模様替といいます。定義は建築基準法第2条第14号です。

大規模の修繕建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。

第15号の大規模の模様替も、同じ言い方です。

大規模の模様替建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう。

修繕と模様替の違いは、元と同じものに戻すか、別のものに変えるかです。どちらでも、主要構造部の過半なら扱いは同じになります。

その主要構造部が何を指すかも、同じ条文に書かれています。第5号です。

主要構造部壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいい、建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、揚げ床、最下階の床、回り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分を除くものとする。

6つ挙げたあとに、除くものが並んでいます。構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、揚げ床、最下階の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段。壁だから主要構造部、床だから主要構造部、ではありません。

過半は、部位ごとに数えます

「過半」を家全体の割合だと思うと、判定を外します。国土交通省の「リフォームにおける建築確認要否の解説事例集（木造一戸建て住宅）」は、過半の判断は主要構造部ごとに行うとしたうえで、部位ごとの数え方を並べています。

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分母が部位ごとに違います。 壁は面積で数え、柱と梁は本数で数えます。ですので「家の3割の工事だから大丈夫」という数え方はできません。壁だけを半分より多く直せば、ほかを一切触らなくても大規模の修繕に当たります。

階段は「その階ごとの総数」です。2階建てで階段が1本なら、その1本の過半を架け替えれば当たります。

同じ事例集がフローチャートも載せていて、順番は2段です。主要構造部を改修するか——しないなら不要。改修部分が過半となるか——ならないなら不要。両方に当たると必要になります。

• リフォームにおける建築確認要否の解説事例集（国土交通省・PDF）——フローチャートと工事写真つきの事例が載っています

自分の工事にいくらかかるかを先に把握しておきたい場合は、市区町村の補助金で下がる分もあります。制度の有無は都道府県別の補助金一覧から確認できます。

2025年4月に変わったのは「対象になる家」です

国土交通省の説明は、この1行に尽きます。

木造戸建の大規模なリフォームは建築確認手続きが必要になります。

改正前、木造2階建ては建築基準法第6条第1項第4号に当たる「4号建築物」で、大規模なリフォームに建築確認が要りませんでした。改正後の第6条第1項は、こう並んでいます。

二 前号に掲げる建築物を除くほか、二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超える建築物

「二以上の階数を有し」。 木造かどうかを問うていません。2階建てなら、この第2号（新2号建築物）に入ります。そして第6条第1項の柱書は、第1号・第2号の建築物については建築だけでなく大規模の修繕・大規模の模様替も申請の対象にしています。

同省は改正の効果を、区域の内外に分けて説明しています。

平家かつ延べ面積200㎡以下の建築物以外の建築物は、構造によらず、構造規定等の審査が必要になりました。

構造によらず、階数２以上または延べ面積200㎡超の建築物は建築確認の対象になりました。

前者が都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区等の内側、後者が外側です。整理すると次のようになります。

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⚠️ この表は「大規模なリフォーム」の欄です。 第6条第1項の柱書は、第1号・第2号の建築物については建築と大規模の修繕・模様替の両方を、第3号の建築物については建築だけを申請の対象にしています。ですので新3号建築物でも、都市計画区域等の内側で新しく建てるとき、増築するときには建築確認が要ります。要らないのは大規模の修繕・模様替のほうです。

この記事のここまでが当てはまらない家もあります。 改正前の第6条第1項第2号は、こう書かれていました（e-Gov法令検索で2025年3月31日時点の条文を確認しています）。

二 木造の建築物で三以上の階数を有し、又は延べ面積が五百平方メートル、高さが十三メートル若しくは軒の高さが九メートルを超えるもの

木造3階建ては、改正前からこの第2号に入っていました。 ですので、木造3階建ての家の大規模なリフォームは、2025年4月より前から建築確認の対象です。「2025年4月に変わった」のは、木造2階建てと、延べ面積200平方メートル超の木造平家建ての話になります。

適用されるのは、2025年4月以降に工事へ着手するものです。同省の周知チラシは、二階建ての木造戸建等で行われる大規模なリフォームで2025年4月以降に工事に着手するものは、事前に建築確認手続きが必要となりますと書いています。

もう1つ、同じチラシに設計者の条件があります。延べ面積が100平方メートルを超える建築物で大規模なリフォームを行う場合は、建築士による設計・工事監理が必要です。

根拠は建築基準法第5条の6です。第4項は建築主に対して、建築士である工事監理者を定めなければならないとしていて、定めていない工事は第5項でできないとされています。工事監理者を決めるのは業者ではなく建築主です。

なぜ変わったのか、古い家はどうなるのか

改正の理由は、国土交通省が1文で書いています。

今般、すべての建築物に義務付けられる省エネ基準への適合や、省エネ化に伴い重量化する建築物に対応する構造安全性の基準への適合を、審査プロセスを通じて確実に担保し、消費者が安心して整備・取得できる環境を整備するため、木造建築物の建築確認検査や審査省略制度の対象を見直し、非木造と同様の規模とすることといたしました。

断熱材や太陽光パネルで建物が重くなるぶん、構造の確かめ方を揃えた、という説明です。木造だけ非木造より広く審査を省いていた形をやめた、という並べ方になっています。

4号特例とは、この省略の仕組みのことです。同省の説明では、2階建て以下の木造住宅等の小規模建築物について、都市計画区域等の区域内で建築確認の対象となる場合でも、建築士が設計を行った場合には、建築確認の際に構造耐力関係規定等の審査を省略することとなっている、とされていました。4号特例の縮小とは何かというと、この省略の対象が新3号建築物まで狭まったことです。

住む人への影響は3つに整理できます。手続きが1つ増えること（着工前の申請と、通ってからの着工）、設計と工事監理に建築士が要ること（延べ面積100平方メートル超）、そして古い家では別の是正工事が乗ることがあることです。工期と費用の両方が、改正前の見積もりの感覚とは変わります。

では、いま建っている古い家はどうなるのか。基準に合っていないというだけで違反になるわけではありません。 建築基準法第3条第2項が、規定ができた時点ですでに存在していた建築物などで、その規定に適合しない部分があるものには、その規定を適用しないと定めています。いわゆる既存不適格です。条文と、それでも危険な場合の扱いはブロック塀と建築基準法に引いてあります。

問題は、建築確認を出す段になると話が変わることです。国土交通省の周知チラシは、建築確認手続きについて、現行法に適合していない箇所があれば別途適合させる工事が必要な場合があると書いています。既存不適格のまま静かに建っているぶんには問題にならないのに、大規模なリフォームで申請を出すと、そこが表に出てくる形です。

緩和の道は用意されています。同省は「既存建築物の現況調査ガイドライン」と「既存建築物の緩和措置に関する解説集」を公開していて、どこまで調べればよいか、どの規定に緩和があるかが整理されています。実際にどこまで是正が要るかは建物ごとに違うので、設計を頼む建築士に、既存不適格の部分があるかを最初に確かめてもらってください。

• 既存建築物の現況調査ガイドライン 第2版（国土交通省・PDF）——既存の建物をどこまで調べるかの手引き

なお、カーポートや物置は建築物か工作物かで扱いが分かれます。 屋根と柱があるカーポートは建築物として床面積に入ることがあり、擁壁や高い塀は同法第88条の工作物として別の手続きになります。工作物の側は擁壁の確認申請にまとめました。

要らない工事と、要る工事

ここからが実際の判定です。国土交通省の事例集は、建築確認手続が不要なリフォームとして6つを挙げています。

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水回りとバリアフリーが丸ごと外れているのは、主要構造部を触らないからです。介護保険を使う住宅改修の多く——手すり、段差解消、扉の取り替え——も、この側に入ります。

一方、検討が必要とされているのが屋根・壁・床・階段・柱・梁です。ここには国土交通省の技術的助言が2本あって、工法によって答えが分かれます。1本目は屋根と外壁（令和6年2月8日付け国住指第355号）です。

屋根ふき材のみの改修を行う行為は、法第２条第 14 号に規定する大規模の修繕及び同条第 15 号に規定する大規模の模様替には該当しないものと取り扱って差支えない。

また、既存の屋根の上に新しい屋根をかぶせるようないわゆるカバー工法による改修は、法第２条第 14 号に規定する大規模の修繕及び同条第 15 号に規定する大規模の模様替には該当しないものと取り扱って差支えない。

外壁も同じ形ですが、ただし書きが付いています。

外壁の外装材のみの改修等を行う行為、又は外壁の内側から断熱改修等を行う行為は、法第２条第 14 号に規定する大規模の修繕及び同条第 15 号に規定する大規模の模様替には該当しないものと取り扱って差支えない。ただし、外壁の外装材のみの改修等を行う行為であったとしても、当該行為が外壁の全てを改修することに該当する場合は、この限りでない。

外装材だけの工事でも、外壁の全てを改修する場合は別、と書かれています。塗り替えは仕上げの話ですが、サイディングを全面的に張り替えるような工事は、この文の側に近づきます。外壁の工事を考えている場合は、外壁塗装の補助金や屋根塗装の補助金で費用の相場を見るのと同時に、業者にどこまで剥がすのかを聞いてください。

2本目は床と階段（令和6年8月28日付け国住指第208号）です。

床の仕上げ材のみの改修等を行う行為は、 法第２条第 14 号に規定する大規模の修繕及び同条第 15 号に規定する大規模の模様替には該当しないものと取り扱って差支えない。

各階における個々の階段の改修にあたり、 過半に至らない段数等の改修を行う行為は、 法第２条第 14 号に規定する大規模の修繕及び同条第 15 号に規定する大規模の模様替には該当しないものと取り扱って差支えない。

事例集は、この2本を工事の絵で言い直しています。

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分かれ目は「どこまで剥がすか」です。 屋根なら垂木まで、壁なら壁を構成する主要な材まで、床なら根太まで。上から被せる工法は、いずれも不要の側に置かれています。

事例集には注記も付いていて、これらは事例イメージとして整理したものであり、実際の計画において判断がつかない場合は特定行政庁に相談してくださいと書かれています。特定行政庁は、建築主事を置く市区町村か都道府県のことです。窓口の名前は「建築指導課」「建築審査課」などで、市区町村のサイトを「市名＋建築指導課」で探すと出ます。

耐震改修のように構造を触る工事は、この判定に当たりやすい側です。減税の手続きは住宅耐震改修証明書、工事内容の証明は増改築等工事証明書にまとめました。自分の市に耐震やリフォームの補助があるかは、市区町村別の一覧から探せます。

増築は10平方メートルが分かれ目です

増築は少し別の読み方をします。建築基準法第6条第2項です。

前項の規定は、防火地域及び準防火地域外において建築物を増築し、改築し、又は移転しようとする場合で、その増築、改築又は移転に係る部分の床面積の合計が十平方メートル以内であるときについては、適用しない。

条件が2つあることに注意してください。 10平方メートル以内であること、そして防火地域および準防火地域の外であること。都市部では防火地域・準防火地域に指定されている場所が多く、その中では10平方メートル以下の増築でも建築確認が要ります。自分の土地がどの指定かは、市区町村の都市計画の窓口か、市が公開している都市計画図で確認できます。

10平方メートル以下でも安心はできない、という読み方をしてください。この規定は面積だけでなく地域も条件にしています。市の資料では同じ数字が10m2以下、10㎡以下と書かれることもありますが、平方メートルと同じ意味です。

「あとから出せばよいのでは」と考える場合、それはできません。第6条第8項が確認済証の交付を受けた後でなければ工事はできないとしているので、あとから確認申請を出して追認してもらう仕組みは用意されていません。 出さずに着工した工事は、そのまま違反建築物として是正の対象になります。

もう1つ、第6条第1項の柱書には次の括弧書きがあります。増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第1号または第2号に規定する規模のものとなる場合を含む、と。増築後の姿で判定します。 平家に部屋を足して2階建てになるなら、増築後は新2号建築物です。

なお、擁壁やブロック塀のような工作物は、建物とは別の条文（同法第88条）で扱われます。高さの基準や手続きは擁壁の確認申請とブロック塀と建築基準法に分けて書いてあります。

罰則が向くのは、建築主です

出さずに工事を始めたらどうなるか。まず、順番の条文があります。第6条第8項です。

第一項の確認済証の交付を受けた後でなければ、同項の建築物の建築、大規模の修繕又は大規模の模様替の工事は、することができない。

確認済証が先、工事が後です。着工してから申請する形は認められていません。国土交通省のチラシも、建築確認手続きは工事に着手する前に手続を終える必要がありますと書いています。

罰則は建築基準法第99条第1項です。

次の各号のいずれかに該当する者は、一年以下の拘禁刑又は百万円以下の罰金に処する。

その第1号が第6条第1項の違反です。誰が対象になるかを、同省のチラシが名指ししています。

○建築確認又は完了検査を申請しなかった建築主

○確認済証の交付を受けずに工事を行った工事施工者

建築主、です。建築主は工事を発注した人、つまり家の持ち主です。建設業許可の罰則が請け負った業者の側だけに向くのとは、ここが違います。「業者に任せていた」は理由になりません。

同省のチラシにはもう1つ、実務で効く注記があります。建築確認手続きについて、現行法に適合していない箇所があれば別途適合させる工事が必要な場合があります、と。古い家では、確認申請を出した段になって、リフォームとは別の是正工事が乗ることがあります。見積もりの前に規模の見当をつけておく理由がここにあります。

補助金の側からは、ほとんど見えていません

当サイトが公式ページで確認した292市区町村・341制度を、建築確認という語で検索しました。触れているのは3制度です。

※ 表は横にスクロールできます

3つのうち2つは、これからする工事の話ではありません。 相模原市と川口市の「建築確認」は、その家がいつ建てられたかを示す目印として使われています。旧耐震か新耐震かの線引きです。

これからする工事に建築確認が要るかどうかに触れているのは、気仙沼市の1件だけでした。しかもその内容は、対象になる条件ではなく、対象から外れる条件です。建築確認を伴う大規模工事は補助の対象外、と書かれています。

読み方は2つあります。1つは、市のリフォーム補助が想定しているのは水回りや内装のような小さな工事で、確認申請が要る規模は最初から範囲の外だということ。もう1つは、書かれていない市でも同じ制限が要綱に置かれている可能性があるということです。当サイトのデータベースは公式ページの記載を確認して登録したもので、要綱の全文を写したものではありません。

いずれにせよ、読者側の手順は同じになります。工事の規模が大きいときは、補助の対象になるかを窓口で先に確かめる。 建築確認が要るかどうかを建築指導課に、補助が使えるかどうかを住宅政策の担当課に。この2つは同じ市役所でも別の課です。自分の市に制度があるかは都道府県別の補助金一覧から確認できます。

申請書の様式と、費用の考え方

建築確認申請書の様式は法令で決まっています。建築基準法施行規則の別記第二号様式が「確認申請書（建築物）」で、第一面には「建築基準法第６条第１項又は第６条の２第１項の規定による確認を申請します。」という文が印刷されています。記入例つきの手引きは、市区町村や指定確認検査機関がそれぞれ公開しています。

• 確認申請書（建築物）第二号様式（国土交通省・PDF）——第一面から第六面までの様式そのもの
• 2階建ての木造一戸建て住宅等の確認申請・審査マニュアル 経過措置対応版（国土交通省・PDF）——何を出すかの実務資料

ただし、この様式を建築主が自分で書く場面はほとんどありません。 延べ面積100平方メートル超の大規模なリフォームには建築士の設計と工事監理が必要で、申請書と図面はその建築士が作るからです。様式を先に見ておく意味は、何を決めておく必要があるかが分かるところにあります。

費用は2つに分かれます。申請の手数料は、建築主事に出す場合は市区町村の条例で、指定確認検査機関に出す場合はその機関の料金表で決まります。どちらも建物の規模で変わるので、窓口か機関に確かめてください。

もう1つが建築士への設計・工事監理の報酬で、こちらは事務所ごとに違います。この記事では、どちらの金額も書きません。見積もりの段階で、工事費とは別建てになっているかを確かめてください。

頼むまえの順番

1. 主要構造部を触るかを聞く——壁・柱・床・はり・屋根・階段のどれかに手が入るか。入らないなら、そこで終わりです

2. どこまで剥がすかを聞く——屋根は垂木まで、壁は主要な材まで、床は根太まで。上から被せるだけなら不要の側です

3. 部位ごとの割合を聞く——壁は面積、柱と梁は本数、床と屋根は水平投影面積、階段はその階の総数。分母を確かめます

4. 迷ったら特定行政庁に聞く——市区町村の建築指導課・建築審査課です。事例集にも相談先として書かれています

5. 必要なら着工前に済ませる——確認済証の交付が先で、工事は後です

よくある質問

まとめ

• 線は主要構造部の一種以上について行う過半の改修です（建築基準法2条14号・15号）
• 主要構造部は壁・柱・床・はり・屋根・階段。構造上重要でない間仕切壁・間柱・ひさし・最下階の床などは除かれます
• 過半は部位ごとに数えます。 壁は総面積、柱と梁は総本数、床と屋根は総水平投影面積、階段はその階ごとの総数
• 2025年4月から、木造2階建ての大規模なリフォームも建築確認の対象（新2号建築物）。改正前は不要でした
• 大規模の修繕・模様替が不要なまま残るのは、平家かつ延べ面積200平方メートル以下（新3号建築物）
• ただし新3号建築物でも、都市計画区域等の内側で建てる・増築する場合の建築確認は要ります
• 木造3階建ては改正前から対象でした（旧6条1項2号）。「2025年4月に変わった」のは2階建てと200平方メートル超の平家です
• キッチン・トイレ・浴室の交換、手すり・スロープの設置、構造上重要でない間仕切壁はすべて不要
• 屋根・外壁・床・階段のカバー工法は該当しない（国住指355号・208号）。分かれ目はどこまで剥がすかです
• 外壁は例外つき。外装材のみの改修でも、外壁の全てを改修する場合は「この限りでない」と書かれています
• 増築は防火地域・準防火地域の外で10平方メートル以内なら適用外。区域の中では10平方メートル以下でも要ります
• 判定は増築後の姿で行います。平家に足して2階建てになるなら新2号建築物です
• 延べ面積100平方メートル超の大規模なリフォームは、建築士による設計・工事監理が必要です（5条の6）
• 確認済証が先、工事が後（6条8項）。着工してから申請する形はありません
• 罰則は建築主に向きます。 1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金（99条1項）
• 補助金の側から見ると、292市区町村・341制度のうちこれからの工事の建築確認に触れているのは1市だけで、しかも「対象外」の条件でした
• 建築確認が要らない工事でも、床面積が変われば登記は別に必要です

床面積が変わったときの手続きは増築したときの建物の登記、工事の内容を税で使うための書類は増改築等工事証明書にまとめています。業者に許可が要るかどうかはリフォームと建設業許可、契約をやめるときはリフォーム契約の解除です。自分の市の補助金は都道府県別の一覧から探せます。

※本記事の制度情報は2026年8月15日時点で、e-Gov法令検索の条文原文と国土交通省の公表資料を確認したものです。個別の工事が大規模の修繕・模様替に当たるかどうかの判断は、特定行政庁（市区町村の建築指導課等）または指定確認検査機関が行います。

参考情報（出典）

• 建築基準法（e-Gov法令検索）第2条・第3条・第5条の6・第6条・第99条（確認日 2026-08-15）
• 改正前の第6条第1項は同検索の2025年3月31日時点の条文で確認（確認日 2026-08-15）
• 建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し（国土交通省）（確認日 2026-08-15）
• 大規模なリフォームの建築確認 周知チラシ（国土交通省・PDF）（確認日 2026-08-15）
• リフォームにおける建築確認要否の解説事例集（国土交通省・PDF）（確認日 2026-08-15）
• 屋根及び外壁の改修に関する建築基準法上の取扱いについて 国住指第355号（国土交通省・PDF）（確認日 2026-08-15）
• 床及び階段の改修に関する建築基準法上の取扱いについて 国住指第208号（国土交通省・PDF）（確認日 2026-08-15）